Gebäudeversicherung für Gewerbe: Dein Geschäftsgebäude schützen

Was ist eine gewerbliche Gebäudeversicherung?

Die gewerbliche Gebäudeversicherung schützt das Gebäude deines Betriebs vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Sie zahlt die Kosten für Reparaturen oder den Wiederaufbau, wenn dein Geschäftsgebäude durch diese Gefahren beschädigt oder zerstört wird.

Versichert ist dabei das Gebäude selbst: Wände, Dach, Fundament, Fenster, Türen und alle fest verbauten Bestandteile. Dazu zählen auch Heizungsanlagen, sanitäre Installationen, Aufzüge, Elektroleitungen und fest verlegte Bodenbeläge. Die Versicherung erstattet im Schadensfall den Neuwert, also die Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes in gleicher Art und Güte.

Für Eigentümer gewerblicher Immobilien ist die Gebäudeversicherung eine der wichtigsten Absicherungen. Ein Brand kann ein komplettes Bürogebäude oder eine Werkstatt zerstören. Ein Wasserrohrbruch kann Schäden von mehreren Hunderttausend Euro verursachen. Ohne Versicherung müsstest du diese Kosten aus eigener Tasche zahlen.

Unterschied zur privaten Gebäudeversicherung

Die gewerbliche Gebäudeversicherung unterscheidet sich in mehreren Punkten von der privaten Wohngebäudeversicherung. Der wichtigste Unterschied liegt in der Nutzung: Gewerblich genutzte Gebäude haben andere Risiken als reine Wohnimmobilien.

Ein Produktionsbetrieb mit brennbaren Materialien hat ein höheres Brandrisiko als ein Wohnhaus. Eine Werkstatt mit Wasseranschluss für industrielle Prozesse hat ein höheres Leitungswasserrisiko. Ein Geschäft mit großen Schaufensterfronten hat ein höheres Glasbruchrisiko.

Die wichtigsten Unterschiede

• Risikoeinschätzung: Gewerbeobjekte werden nach Branche, Nutzungsart und spezifischen Gefahren bewertet. Ein Restaurant hat andere Risiken als ein Bürogebäude.
• Deckungssummen: Gewerbliche Gebäude haben oft höhere Versicherungssummen, da sie größer und wertvoller sein können als Wohnimmobilien.
• Zusatzbausteine: Die gewerbliche Variante bietet spezifische Erweiterungen wie Mietausfalldeckung, Aufräumkosten für kontaminiertes Material oder behördlich angeordnete Abbruchkosten.
• Prämienberechnung: Die Beiträge richten sich nach Bauartklasse, Nutzungsart, Standort und Gesamtwert des Gebäudes. Gewerbetarife sind detaillierter kalkuliert.
• Betriebsunterbrechung: Viele gewerbliche Gebäudeversicherungen bieten die Möglichkeit, eine Ertragsausfallversicherung als Zusatzbaustein einzuschließen.

Wenn du ein Gebäude sowohl privat als auch gewerblich nutzt (zum Beispiel eine Wohnung über dem Ladengeschäft), brauchst du in der Regel eine Kombinationslösung. Kläre das am besten direkt beim Vergleich ab, damit keine Lücken im Versicherungsschutz entstehen.

Versicherte Gefahren und Deckungsumfang

Die gewerbliche Gebäudeversicherung deckt im Standard drei Hauptgefahrengruppen ab. Je nach Tarif und Anbieter kannst du den Schutz um weitere Gefahren erweitern.

Was zahlt die Gebäudeversicherung im Schadensfall?

Im Schadensfall übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes in gleichwertiger Art und Güte. Darüber hinaus sind in der Regel folgende Positionen mitversichert:

• Aufräum- und Abbruchkosten: Kosten für das Räumen der Schadenstelle und den Abriss nicht mehr nutzbarer Gebäudeteile
• Bewegungs- und Schutzkosten: Kosten für das Bewegen oder Schützen versicherter Sachen
• Mietausfallkosten: Entgangene Mieteinnahmen, wenn das Gebäude nach einem Schaden nicht vermietbar ist
• Sachverständigenkosten: Kosten für die Schadensfeststellung durch einen Gutachter
• Feuerwehrkosten: Kosten, die durch den Feuerwehreinsatz entstehen
• Dekontaminationskosten: Kosten für die Beseitigung kontaminierter Erde oder Baumaterialien

Elementarschäden als Zusatzbaustein

Elementarschäden sind in der Standard-Gebäudeversicherung nicht enthalten. Du musst sie als separaten Baustein hinzubuchen. Angesichts der zunehmenden Extremwetterereignisse in Deutschland ist dieser Zusatzschutz für viele Gewerbetreibende wichtig.

Die Elementarschadenversicherung deckt Schäden durch Naturereignisse ab, die über die Standardgefahren Sturm und Hagel hinausgehen. Dazu zählen:

• Überschwemmung und Hochwasser
• Starkregen (Rückstau)
• Erdbeben
• Erdrutsch und Erdsenkung
• Schneedruck und Lawinen
• Vulkanausbrüche

Besonders gefährdet sind Gebäude in Flussnähe, in Hanglagen oder in Gebieten mit hohem Grundwasserspiegel. Aber auch Gebäude in vermeintlich sicheren Lagen können durch Starkregen betroffen sein. Der Starkregen im Ahrtal 2021 hat gezeigt, dass Extremereignisse auch in Regionen auftreten, die vorher als ungefährdet galten.

Kosten für den Elementarschutz

Der Aufpreis für den Elementarschutz liegt typischerweise bei 10 bis 30 Prozent der Grundprämie. Für ein durchschnittliches Gewerbeobjekt bedeutet das Mehrkosten von ca. 5 bis 20 Euro pro Monat. In Hochrisikogebieten kann der Aufpreis höher ausfallen oder es gibt eine höhere Selbstbeteiligung.

Glasversicherung für Gewerbeobjekte

Die Glasversicherung ist ein weiterer Zusatzbaustein, der besonders für Einzelhändler, Gastronomen und Betriebe mit großen Schaufensterfronten relevant ist. Sie deckt Glasbruchschäden an der Außenverglasung des Gebäudes ab.

Versichert sind typischerweise:

• Schaufensterscheiben und Glasfassaden
• Glasdächer und Oberlichter
• Glastrennwände und Glastüren
• Leuchtreklamenschilder aus Glas
• Spiegel und künstlerische Verglasung

Der Vorteil: Die Glasversicherung zahlt unabhängig von der Schadensursache. Ob ein Einbrecher die Scheibe einschlägt, Vandalismus vorliegt oder ein Unfall passiert — der Schaden ist gedeckt. Das unterscheidet sie von der Standarddeckung, die Glasschäden nur bei den versicherten Hauptgefahren (Sturm, Feuer) zahlt.

Wer braucht eine gewerbliche Gebäudeversicherung?

Die zentrale Frage lautet: Bist du Eigentümer oder Mieter des Gebäudes, in dem dein Betrieb arbeitet?

Du bist Eigentümer

Als Eigentümer eines gewerblich genutzten Gebäudes brauchst du eine Gebäudeversicherung. Ohne sie trägst du das volle Risiko für Schäden am Gebäude selbst. Ein Brand, ein Wasserrohrbruch oder ein Sturm können Schäden von Hunderttausenden Euro verursachen.

Besonders wichtig ist die Gebäudeversicherung, wenn du das Gebäude finanziert hast. Die meisten Banken verlangen eine Gebäudeversicherung als Bedingung für den Kredit. Ohne Versicherungsschutz könntest du bei einem Totalschaden sowohl das Gebäude als auch die Kreditschulden verlieren.

Du bist Mieter

Als Mieter brauchst du keine Gebäudeversicherung. Die Versicherung des Gebäudes ist Sache des Eigentümers. Was du als Mieter brauchst, ist eine Inhaltsversicherung. Sie schützt dein Inventar, deine Maschinen und Waren innerhalb der Mieträume.

Prüfe deinen Mietvertrag: Oft werden die Kosten der Gebäudeversicherung über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt. Das ist üblich und rechtens. Du zahlst also indirekt mit, hast aber keinen direkten Vertrag mit dem Versicherer.

Branchen mit besonderem Bedarf

• Gastronomie und Hotellerie: Hohe Brandgefahr durch Küchenanlagen, hoher Gebäudewert durch Ausstattung
• Einzelhandel: Große Schaufensterfronten, hoher Glasbruchschaden möglich
• Produktion und Handwerk: Erhöhte Brandgefahr durch Maschinen, Lösungsmittel oder Holzstaub
• Landwirtschaft: Große Gebäudeflächen, Heulagerbrände, Sturmschäden an Scheunendächern
• Lagerhaltung und Logistik: Große Hallenflächen, hoher Wiederbeschaffungswert bei Totalschaden

Versicherungssumme richtig berechnen

Die Versicherungssumme bestimmt, wie viel die Versicherung im Schadensfall maximal zahlt. Zu niedrig angesetzt, bleibt ein Teil des Schadens an dir hängen (Unterversicherung). Zu hoch angesetzt, zahlst du unnötig hohe Beiträge.

Die Wert-1914-Methode

Die gängigste Methode zur Berechnung der Versicherungssumme bei Gebäudeversicherungen ist der „Wert 1914“. Dabei wird der Neubauwert deines Gebäudes in den Preisen von 1914 (in Goldmark) angegeben. Dieser fiktive Wert wird dann mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert, um den tatsächlichen Wiederbeschaffungswert zu ermitteln.

Der Vorteil dieser Methode: Die Versicherungssumme passt sich automatisch an die Baupreisentwicklung an. Du brauchst die Versicherungssumme nicht manuell anpassen, wenn die Baukosten steigen. Die Versicherung erstattet immer den aktuellen Neuwert.

Alternative: Wertermittlung pro Quadratmeter

Manche Versicherer bieten eine vereinfachte Berechnung nach Quadratmetern und Bauart an. Diese Methode ist weniger präzise, aber einfacher. Du gibst die Wohnfläche, Bauart (massiv, Holz, Fertigbau) und Ausstattungsniveau an. Der Versicherer berechnet daraus die Versicherungssumme.

Was kostet die gewerbliche Gebäudeversicherung?

Die Kosten für eine gewerbliche Gebäudeversicherung hängen von mehreren Faktoren ab. Für ein typisches kleines Gewerbeobjekt starten die Beiträge ab ca. 20 Euro pro Monat. Für größere oder riskantere Objekte können die Beiträge auch bei mehreren Hundert Euro pro Monat liegen.

Diese Faktoren bestimmen den Preis

• Gebäudewert: Je wertvoller das Gebäude, desto höher die Prämie. Der Gebäudewert wird über den Wert 1914 oder die Quadratmetermethode ermittelt.
• Bauartklasse: Massiv gebaute Gebäude sind günstiger zu versichern als Holz- oder Fachwerkbauten, weil sie feuerresistenter sind.
• Nutzungsart: Ein Bürogebäude ist günstiger als eine Tischlerei, weil das Brandrisiko geringer ist.
• Standort: Die ZÜRS-Zone, die Feuerwehrnähe und die regionale Schadenhistorie beeinflussen den Preis.
• Gewählte Bausteine: Elementarschutz, Glasversicherung und erweiterte Gefahren erhöhen die Prämie.
• Selbstbeteiligung: Eine höhere Selbstbeteiligung senkt den monatlichen Beitrag.

Diese Werte sind Richtwerte. Dein tatsächlicher Beitrag kann je nach Standort, Bauart und individueller Risikoeinschätzung abweichen. Am besten vergleichst du mehrere Angebote, um den optimalen Tarif für dein Gebäude zu finden.

Tipps für den Abschluss

Mit diesen Tipps findest du den richtigen Schutz für dein Gewerbeobjekt und vermeidest typische Fehler:

1. Versicherungssumme realistisch ansetzen

Lass den Gebäudewert von einem Sachverständigen ermitteln oder nutze die Wert-1914-Methode. Eine zu niedrige Versicherungssumme führt zur Unterversicherung. Im Schadensfall bekommst du dann nur einen Bruchteil des Schadens erstattet.

2. Elementarschutz prüfen

Auch wenn dein Gebäude nicht in einem offensichtlichen Risikogebiet liegt: Prüfe, ob Elementarschutz sinnvoll ist. Starkregen kann überall auftreten. Die Mehrkosten für den Zusatzbaustein sind in den meisten Fällen überschaubar.

3. Unterversicherungsverzicht vereinbaren

Bestehe auf einen Unterversicherungsverzicht im Vertrag. So bist du geschützt, falls sich der Gebäudewert ändert, ohne dass du die Versicherungssumme anpassen konntest.

4. Regelmäßig überprüfen

Prüfe deinen Vertrag mindestens alle zwei bis drei Jahre. Hast du angebaut, umgebaut oder saniert? Dann muss die Versicherungssumme angepasst werden. Auch ändert sich manchmal die Nutzungsart, was dem Versicherer gemeldet werden muss.

5. Angebote vergleichen

Die Prämien und Leistungen unterscheiden sich zwischen verschiedenen Anbietern deutlich. Ein Vergleich mehrerer Tarife kann dir Hunderte Euro pro Jahr sparen, ohne dass du auf wichtige Leistungen verzichten musst.

Steuerliche Absetzbarkeit

Die Beiträge zur gewerblichen Gebäudeversicherung sind als Betriebsausgaben steuerlich absetzbar. Sie mindern deinen Gewinn und damit die Steuer, die du auf deinen Unternehmensgewinn zahlst.

Das gilt für alle Rechtsformen: Ob Einzelunternehmer, GbR, GmbH oder UG — die Versicherungsbeiträge kannst du als Betriebsausgabe ansetzen. Bei einer Jahresprämie von 600 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent sparst du also rund 210 Euro an Steuern.

Weitere Informationen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Versicherungsbeiträgen findest du in unserem Ratgeber „Gewerbeversicherung steuerlich absetzen“.